שמעון שכר חנות לשלוש שנים בסמוך לתחנה המרכזית במחיר רב, והשקיע בה (ברשות המוכר). לאחר כמה חודשים הודיעה העירייה שהתחנה המרכזית עוברת למקום אחר וכתוצאה מכך ירדו מספר הקונים בצורה ניכרת. שמעון טען שמכיוון שכעת החנות אינה במקום מרכזי צריך לשלם פחות עבור השכירות, ואילו בעל החנות טען שמזלו גרם. הדין עם מי?
קלקול בשכירות בתים
שמעון שכר חנות לשלוש שנים בסמוך לתחנה המרכזית במחיר רב, והשקיע בה (ברשות המוכר). לאחר כמה חודשים הודיעה העירייה שהתחנה המרכזית עוברת למקום אחר וכתוצאה מכך ירדו מספר הקונים בצורה ניכרת. שמעון טען שמכיוון שכעת החנות אינה במקום מרכזי צריך לשלם פחות עבור השכירות, ואילו בעל החנות טען שמזלו גרם. הדין עם מי?
ראובן שכר בית משמעון לתקופה ממושכת ולאחר זמן מועט הבית התקלקל. האם המשכיר חייב לתקן את הבית המושכר?
תשובה: כדי לענות על השאלות יש לברר את הדינים העולים מכמה סוגיות העוסקות בעניין קלקול הבית המושכר בתוך תקופת השכירות:
א. חובת המשכיר לתקן את הבית כשנפל הבית באמצע תקופת השכירות:
במשנה בב"מ דף קג. נאמר: "המשכיר בית לחברו ונפל חייב להעמיד לו בית", והוסיפה המשנה שצריך לתת לו בית כצורת וגודל הבית הראשון.
הגמ' (שם) בארה שאם השכיר לו "בית זה" ונפל אין המשכיר צריך להעמיד לו בית אחר מפני שבשכירות התחייב רק לבית המסוים. אם השכיר לו "בית סתם" הרי שאף אם נפל יכול לתת לו בית שונה בצורתו וגודלו מהבית הראשון. המשנה עסקה במקרה שהשכיר "בית כזה".
ונחלקו הראשונים כששכר "בית זה" ונפל אם אבני הבית משועבדות להמשך השכירות:
הרמ"ה כתב שכפי שבמקרה ששכר "חמור זה" ומת החמור השתעבדה הנבלה להמשך השכירות והשוכר יכול למוכרה ע"מ שיוכל להמשיך בדרכו כך כששכר "בית זה" משועבדים אבני הבית להמשך השכירות.
הרא"ש (ב"מ פ"ח סי' לה ובתש' כלל לה סי' ו) כתב שדווקא כששכר "חמור זה" ואין תיקון לנבלה אלא למוכרה השתעבדה הנבלה לצורך השכירות, אבל ב"בית זה" שלאחר שנפל אינו עומד למכירה אלא להוסיף עליו ולבנותו הרי שמשמעות "בית זה" היא דווקא כשהוא קיים במצבו הראשון.
ולפי סברה זו הוסיף הרא"ש בתש' שאם הבית לא נפל אלא התרועע חייב השוכר לתקנו לצורך השכירות מפני שהבית עומד לתיקון ובאופן כזה ממשיך השעבוד, אולם אין המשכיר צריך להשקיע בבית יותר מדמי השכירות, והביאו השו"ע בסעיף יז: "המשכיר בית לחבירו לזמן...ואם מעצמו נפל, אם אמר לו: בית זה אני משכיר לך, אינו חייב לבנותו, אלא מחשב על מה שנשתמש בו ומחזיר לו שאר השכירות. ויש מי שאומר דדוקא בשנפל כולו, אבל אם הוא קיים אלא שהוא מסוכן לדור בו, חייב המשכיר לתקנו אם יש בידו שכירות מוקדם"
הסמ"ע (ס"ק לב) היקשה מדוע השעבוד רק עד דמי השכירות? הרי הבית קיים ומשועבד לשכירות ולכן על המשכיר לתקנו!
הנתיבות (ס"ק יא) באר שמכיוון שתנאי השכירות היה על "בית זה" לא השתעבדו נכסי המשכיר לצורך השכירות ולכן אינו צריך להוציא ממון כדי להעמיד את המשך השכירות, אמנם דמי השכירות משועבדים לצורך העמדת השכירות מפני שהם פירות הבית שהשתעבד לשכירות, ולכן אם שילם השוכר צריך המשכיר להשתמש בכסף השכירות לצורך התיקון, ואם השוכר עדיין לא שילם הוא יכול לתקן בעצמו מכסף השכירות את הבית לצורך המשך השכירות.
אולם הרמ"א בסי' שיד כתב: "תיקן המשכיר דברים אלו ונשברו תוך ימי השכירות אם אמר לו "בית זה" אין צריך להעמיד לו אחר...", ונראה שסובר שאם אמר "בית זה" אע"פ שהבית קיים ועומד לתיקון אין המשכיר צריך לתקנו מפני שמזלו של השוכר גרם.
הרמ"א הוסיף "ועיין לעיל סי' שיב סעיף יז" ששם העתיק השו"ע את דינו של הרא"ש, ומשמע שהרמ"א חולק על דין זה! (וכן כתב הגר"א להדיא שהרמ"א חולק על השו"ע).
הקצות (שם ס"ק א) היקשה מדוע הרמ"א לא חלק בסי' שיב, ונשאר בדעת הרמ"א בצ"ע.
הערוך השולחן פסק כדעת השו"ע בסי' שיב.
(ולגבי חיוב השוכר לשלם על המשך השכירות כשנפל הבית עיין בשיעור בעניין גדרי שכירות בתים)
ב. חזרה משכירות מחמת מכת מדינה:
במשנה בב"מ דף קה: נאמר: "המקבל שדה מחבירו ואכלה חגב או נשדפה, אם מכת מדינה היא - מנכה לו מן חכורו, אם אינה מכת מדינה - אין מנכה לו מן חכורו. רבי יהודה אומר: אם קיבלה הימנו במעות - בין כך ובין כך אינו מנכה לו מחכורו."
וברש"י (שם ד"ה מכת מדינה) מבואר שדברי המשנה בחוכר שדה שמתחייב לבעל השדה דבר קצוב עבור שדהו ואם ארעה מכת מדינה ההפסד מוטל על החוכר ובעל השדה בשווה, אבל באריס אין צריך לנכות מפני שגם לאחר כמת המדינה יחלקו את מה שנותר בשווה.
ובדף קג: נאמר במשנה: "המקבל שדה מחבירו והיא בית השלחין או בית האילן, יבש המעין ונקצץ האילן - אינו מנכה לו מן חכורו. אם אמר לו חכור לי שדה בית השלחין זו או שדה בית האילן זה יבש המעין ונקצץ האילן - מנכה לו מן חכורו."
הגמרא (שם) הקשתה על הרישא "היכי דמי? אילימא דיבש נהרא רבה - אמאי אינו מנכה לו מן חכורו? נימא ליה: מכת מדינה היא!"
ותרץ רב פפא: דיבש נהרא זוטא, דאמר ליה: איבעי לך לאתויי בדוולא.
ונחלקו הפוסקים באופן שארעה מכת מדינה באמצע השכירות:
המהר"ם פדוואה כתב (סי לט) שדווקא אם מכת המדינה ארעה לאחר שהחוכר השקיע בשדה ואינו יכול לחזור בו מהחכירות (שהרי אם יחזור יפסיד את כל מה שהשקיע) מנכים את דמי החכירות, אבל אם מכת המדינה או אונס פרטי אירעו באמצע השכירות יש לשני הצדדים אפשרות לחזור בהם מתנאי השכירות, ואם לא חזרו בהם והמשיכו בשכירות אין מנכים מדמי השכירות אלא השוכר חייב לשלם את דמי השכירות במלואם.
והביא ראיה לדברי מחו"מ סי' רלב שאם מכר חפץ לחברו ונמצא בו מום יש לקונה אפשרות לבטל את המקח ואם השתמש בחפץ הפסיד את זכותו לבטל את המקח וחייב לשלם את דמי החפץ במלואו (אע"פ ששווה פחות מחפץ בלי מום).
הרמ"א בסי' שכא חלק עליו וכתב שבמכת מדינה מנכים את דמי השכירות אף כשארעה באמצע תקופת השכירות והשוכר לא חזר בו מפני שכשארעה מכת מדינה מזל שניהם גרם ולכן ההפסד מוטל על שני הצדדים. אולם אם ארע אונס פרטי מזלו של השוכר גרם וחייב לשלם את כל השכירות אף כשארע באמצע זמן השכירות. וכן נקט הנתיבות (שם ס"ק א).
הנתיבות (שם) היקשה לדעת הרמ"א מדוע כששכר "חמור זה" ומת החמור באמצע השכירות אין השוכר צריך לשלם כמבואר בסי' שי ואין אומרים שמזלו של השוכר גרם?
הנתיבות תרץ שכאשר החמור מת אירע הפסד בגוף החפץ המושכר וכשגוף החפץ שייך לבעלים נפסד אנו תולים במזלו של בעל החפץ. אולם כשפירות השדה התקלקלו או יבש המעיין לא נגרם הפסד לגוף השדה ולכן תולים במזלו של השוכר.
החת"ס (שם) כתב שדבריו דחוקים וודאי כאשר המעיין יבש הווי פסידא בגוף השדה.
עוד יש להקשות שתרוצו לא יועיל לקושיה אחרת והיא שהרמ"א הביא בסי' ריב בסעיף ז שאם נשרף הבית המושכר באמצע תקופת השכירות חייב השוכר לשלם עבור כל התקופה ואע"פ שהמום ארע בגוף החפץ השכור!
ובנתיבות שם (ס"ק יג) כתב לחלק בין שכר "חמור זה" לשכר "בית זה" שבשכירות "חמור זה" הנבלה משועבדת להמשך השכירות ולכן הווי אפותיקי מפורש ואם המשכיר אינו יכול להעמיד את האפותיקי להמשך השכירות אין השוכר חייב לשלם, אבל בשוכר בית שאם הבית נפל אין בעליו חייבים למכור את האבנים לצורך השכירות הרי שהשכירות היא כמכר על הבית בעודו קיים ולכן כל האונסים מוטלים על הלוקח.
ותרוצו שם מועיל גם למקרנו.
הסמ"ע (ס"ק ו) האריך להוכיח כדעת המהר"ם פדוואה, וכן נקט החת"ס (חו"מ סי' קסא).
הנתיבות (שם) היקשה על המהר"ם פדוואה שבמשנה כתוב בסתמא שאם חכר בית השלחין וארעה מכת מדינה מנכה מן החכירות, ומשמע שאע"פ ששכר לכמה שנים ועדיין לא זרע את שאר השנים או שיבש המעיין אף לפני שזרע בשנה הראשונה מנכה מן החכירות, ולדברי המהר"ם רק כשאינו יכול לחזור מפני שיפסיד את מה שהשקיע מנכים מן החכירות!
החת"ס (שם) העמיד את המשנה כשחכר לשנה אחת והמעיין יבש לאחר שהחוכר זרע את השדה.
(ועי"ש באחרונים שנדחקו בתש' המרדכי בעניין חזרת הורי הילדים כשארעה מכת מדינה שלא ללמד)
ו. העולה: אם אחד שכר חנות לכמה שנים ואח"כ ארעה מכת מדינה נחלקו הפוסקים אם יכול להפסיק את השכירות, או שאינו יכול להפסיק עד תום תקופת השכירות אלא ישכור וינכה מדמי השכירות כפי שהחנות שווה לאחר מכת המדינה.
באופן שהשוכר השקיע בחנות לכו"ע אין בעל הבית יכול לומר לשוכר שישילם את המחיר הגבוה או שיעזוב את החנות אלא השוכר יכול להמשיך בשכירות ולנכות מדמי השכירות.
השכרת בית מושכר
שאלות: ראובן שכר בית בסמוך לישיבת מפורסמת ובתקופת החגים השכיר ראובן את הבית לאחרים במחיר גבוה במיוחד. כשהמשכיר שמע על כך הוא טען שדמי השכירות שייכים לו מפני שהשכיר לראובן רק את הזכות לגור בבית ולא להשכירו לאחרים, לעומתו טען ראובן שהרווח שייך לו בלבד. מי צודק?
תשובה: כדי לענות על השאלות יש לברר באלו אופנים זכה השוכר בזכויות של הבית המושכר:
א. השכרת הבית לשוכר אחר כשהראשון לא הקדים את מעותיו עבור השכירות:
בב"מ בדף עט: נאמר: "השוכר את הספינה ופרקה לה בחצי הדרך - נותן לו שכרו של חצי הדרך, ואין לו עליו אלא תרעומת. היכי דמי? ...לעולם דקא משכח לאגורה, אלא אמאי אית ליה תרעומת משום רפסתא דספינתא. אי הכי טענתא מעלייתא הוא, וממונא אית ליה גביה! אלא מאי "פרקה"? דפרקה לטועניה בגויה. אלא מאי תרעומת? - משום שינוי דעתא..."
הרמב"ם (פ"ה משכירות ה"ה) למד מדברי הגמ' שדווקא כשבעל הספינה גר עם השוכר בכפיפה אחת יש לו זכות תרעומת על השוכר שהביא אחר במקומו מפני שיכול לטעון שנוח לו יותר לדור עם השוכר הראשון, אבל אם אחד שכר בית לדור בו לבדו יש לו רשות להשכיר את הבית לאחר הגון ובאופן שאינו מרבה בדיורים, ואין למשכיר זכות תרעומת עליו.
ואע"פ שבב"מ כט. נאמר ש"אין השוכר רשאי להשכיר" היינו דווקא במטלטלין שיש חשש שהשוכר השני יגנבם או בקרקע שיש חשש שהשוכר השני יקלקל את הבית, אבל בדירה שאין השוכר יכול לקלקלה, יכול השוכר להשכיר לאחר.
הרמב"ם סיים: "ויש מי שהורה שאינו יכול להשכירו לאחר כלל ויתן שכרו עד סוף זמנו, ולא יראה לי שדין זה אמת". אולם הראב"ד נתן טעם לסברת החולקים וכתב: "יש בדורינו אומרים כן שיש בני אדם שמחריבים הבית בדירתם".
השו"ע בסי' שטז בסעיף א פסק כדעת הרמב"ם שהשוכר יכול להשכיר לאחרים ובלבד שלא יהיו בני ביתו של השוכר השני מרובים מבני ביתו של השוכר הראשון, וכן פסק הרמ"א (שם).
הט"ז הביא שהרשב"א והמרדכי פסקו שהשוכר רשאי להשכיר אף למי שבני ביתו מרובים כשלא היה תנאי מפורש שלא ירבה בדיורים, והט"ז פסק כדעתם, ודלא כשו"ע ורמ"א שפסקו כרמב"ם!
(ונראה שבימינו שיש אנשים שמקפידים על דירתם וחוששים להפסד הדירה אם מוכח שלמשכיר הייתה הקפדה שבחר דווקא שוכר מסויים אין השוכר רשאי להשכיר את הדירה לאחר)
השו"ע (שם) הוסיף (כדברי הרמב"ם) שאם השוכר רוצה לחזור מהשכירות ולהשכיר את הדירה לאחר יכול בעל הדירה לדרוש שישכיר לו את הדירה ולא לאחרים, והסמ"ע (ס"ק ב) ציין שטעם הדין הוא "אל תמנע טוב מבעליו".
הנתיבות (ס"ק א) כתב שמכיוון שהטעם הוא "אל תמנע טוב מבעליו" הרי שאם השוכר השני מוכן לשלם יותר ממה שבעה"ב מוכן לשלם הרי שהטעם אינו קיים והשוכר יכול להשכיר לאחרים.
הפת"ש (ס"ק א) הוסיף שמכיוון שהטעם הוא "אל תמנע טוב מבעליו" הרי שאף אם השוכר השני עשה קניין שכירות אם עדיין לא נכנס לבית יכול בעל הדירה לתבוע ממנו שהוא ישכור את הבית מהשוכר הראשון, מפני שאף כלפי השוכר השני קיימת החובה שלא ימנע טוב מבעליו (לפני שנכנס לבית)!
ב. השכרת הבית לשוכר אחר כשהראשון הקדים את מעותיו עבור השכירות:
האחרונים היקשו סתירה בדברי המרדכי במקרה שהשוכר אינו יכול להמשיך את השכירות אם יכול להשכיר את הבית לאחרים במקומו: המרדכי כתב בב"ב (פרק חזקת סי' תקכ"ט) שאם השוכר רוצה לחזור בו מהשכירות אינו יכול להשכיר את הדירה לאחרים, ואילו בב"מ (סי' שנז) כתב שיכול להשכיר לאחרים!
האגודת אזוב הביא שהמהר"י כץ תירץ שיש לחלק בין אם המשכיר דר עם השוכר (שאז אינו רשאי להשכיר לאחרים) לבין אם המשכיר אינו דר עם השוכר (שרשאי להשכיר לאחרים). האגודת אזוב חלק עליו ותירץ שאם השוכר הקדים מעותיו אינו יכול להשכיר לאחרים ואם לא הקדים מעותיו יכול להשכיר (אף כשדר עם המשכיר).
הסמ"ע (ס"ק ג) פסק כתירוץ האגודת אזוב ולכן כתב שאם השוכר לא הקדים מעותיו הרי שיכול להשכיר את הבית לאחרים ואם המשכיר בעצמו השכיר את הבית לאחרים צריך לנכות את הרווח מדמי השכירת של השוכר הראשון. אמנם אם השוכר הקדים מעותיו אין לו זכות להשכיר את הבית לאחרים, ואם המשכיר השכיר את הבית לאחרים דמי השכירות שייכים לבעה"ב בנוסף לדמי השכירות מהשוכר הראשון!
הקצות (ס"ק ב) חלק על הסמ"ע וכתב שאף במקרה שאין לשוכר רשות להשכיר את הבית לאחרים אם בעה"ב השכיר את הבית הרי שהדמים מגיעים לשוכר הראשון מפני שאין בעל הבית "יכול לעשות סחורה בפרתו של חברו" (שהרי השוכר הראשון שילם על כל התקופה ולכן דמי השכירות שהתקבלו עבור תקופה זו שייכים לו).
הקצות הוסיף שאע"פ שלפי תירוץ האגודת אזוב במרדכי במקרה שהשוכר הקדים מעותיו אינו רשאי להשכיר לאחרים הרי שהמוהר"ם חלק וכתב שאף שאם השוכר הקדים שכרו רשאי להשכיר את הבית לאחרים אף כשבעה"ב דר עם השוכר, והלכה כמותו.
הנתיבות (ס"ק ב) כתב שהעיקר כתירוץ המהר"י כץ ולכן אם השוכר דר עם המשכיר אינו יכול להשכיר את הבית לאחרים אף כשעדיין לא שילם, אולם בעה"ב ינכה לו מהשכירות כפועל בטל (מפני שבעה"ב מרוויח שהבית עומד לשימושו). אם השוכר דר בבית לבדו יכול להשכיר לאחרים אף כשהקדים מעותיו.
הפת"ש (ס"ק ב) הביא שהברית אברהם חידש שגם לדעת הסמ"ע שסבר שאם השוכר הקדים מעותיו זכות ההשכרה שייכת לבעה"ב זהו דווקא כשראינו שבעה"ב לא היה מעוניין להשכיר והשכיר רק מחשש של "שאיה יוכת שער", אבל אם בעל הדירה השכיר את דירתו מרצון הרי שדמי השכירות שייכים לשוכר!
עוד כתב בשיטת הסמ"ע שדווקא אם השוכר הקדים מרצונו את מעותיו יש אומדנא שויתר על זכותו להשכיר את הבית אם יעזוב באמצע השכירות, אבל אם בעה"ב תפס משכון מהשוכר ודאי לא קיימת סברה זו, והשוכר יכול להשכיר.
ולפי דבריו יש לדון שכיום שנהוג שהשוכר משלם מראש על השכירות ואין לו ברירה אחרת הרי שאף כששילם מראש לא ויתר על זכויותיו, ולכן גם לדעת הסמ"ע אם יעזוב באמצע הזמן יוכל להשכיר לאחרים.
ג. השכרת הבית לאחר באיסור:
בסי' שסג בסעיף י כתב הרמ"א: "השוכר בית מחברו והשכירו לאחרים ביותר ממה ששכרו אם היה לו רשות להשכירו לאחרים המותר הוא שלו, ואם לא היה לו רשות להשכירו המותר לבעלים".
הברית אברהם (הובא לעיל) כתב שמדברי הרמ"א מוכח כדעת הקצות (לעיל) שפסק כמוהר"ם שנקט שאף באופן שאין השוכר רשאי להשכיר אם בעה"ב השכיר את הדירה לאחרים דמי השכירות שייכים לשוכר, שהרי ברמ"א מבואר שגם באופן שהיה אסור לשוכר להשכיר לאחרים אם השוכר השכיר את הבית לאחרים הרי שעיקר דמי השכירות שייכים לשוכר ורק את המותר מקבל בעה"ב!
הפת"ש (שם) דחה את ראייתו של הברית אברהם וכתב שהרמ"א עסק באופן שלשוכר היה מותר להשכיר מפני שזכות השכירות הייתה שייכת לו, אלא שהוא השכיר למי שדיוריו רבים ומכיוון שעיקר השכירות שייכת לשוכר הראשון הוא זוכה במעות שכנגד דמי השכירות, אבל באופן שאסור לו כלל להשכיר מפני שזכות השכירות שייכת לבעה"ב הרי שאם ישכיר באיסור דמי השכירות שייכים למשכיר, ולכן גם כשהמשכיר משכיר את הדירה לאחרים דמי השכירות שייכים לו.
ד. העולה מהנ"ל: כשאחד שכר בית בסמוך לישיבת מפורסמת ובתקופת החגים השכיר את הבית לאחרים במחיר גבוה במיוחד: אם יש לשוכר רשות להשכיר לאחרים אזי כל דמי השכירות שייכים לשוכר. אם אין לו רשות להשכיר לאחרים הרי שמותר דמי השכירות שייך לבעלים.
במקרה שהשוכר שילם מראש עבור כל תקופת השכירות: לדעת הסמ"ע אין השוכר יכול להשכיר את הדירה לאחרים.
לדעת הקצות והנתיבות אף אם השוכר הקדים את השכר יש לו רשות להשכיר את הבית לאחרים באופן שאינו מרבה בדיורים וכשמשכיר לאנשים הגונים (אלא שלדעת הנתיבות אם המשכיר דר בבית ביחד עם השוכר אין השוכר רשאי להשכיר את הבית לאחרים).
